Por Marcos La inversión inmobiliaria es una de las mejores formas de crear riqueza a largo plazo. A diferencia de las acciones, los bienes raíces ofrecen flujo de efectivo, apreciación del capital, beneficios fiscales y un activo tangible que puedes tocar.
Pero existe un problema: los precios de las viviendas son tan altos que muchas personas piensan que necesitan cientos de miles de euros para empezar. Es falso. En 2025, hay más formas que nunca de invertir en inmuebles con poco dinero.
Esta guía te mostrará las 5 mejores formas de invertir en bienes raíces sin necesidad de un gran capital inicial.Si aún no tienes claro cómo empezar, lee nuestro artículo completo sobre cómo invertir con poco dinero.
Los 5 métodos para invertir en inmuebles con poco dinero
1. REITs (Fondos de Inversión Inmobiliaria)
Dinero mínimo necesario: Desde 50 €
Rentabilidad media: 4-7% anual
Ventajas: Líquido, diversificación instantánea, bajas comisiones
Desventajas: No tienes control directo, depende del mercado
Los REITs son fondos que invierten en bienes inmuebles y distribuyen dividendos a los accionistas. Son como acciones de inmuebles.
Ejemplo práctico:
Si inviertes 500 € en un REIT que rinde 6% anual, ganarás 30 € al año sin hacer nada. En 10 años, tendrás ~800 €, habiendo invertido solo 500 € inicialmente.
Dónde invertir:
- MyInvestor (REITs españoles)
- Santander, BBVA (fondos inmobiliarios)
- Freedom24 (REITs americanos con mayor rentabilidad)
2. Crowdfunding Inmobiliario
Dinero mínimo: Desde 100-500 €
Rentabilidad: 6-9% anual
Duración: Normalmente 2-5 años
Ventajas: Acceso a proyectos reales, rentabilidad definida
Desventajas: Menos líquido, riesgo del proyecto
Plataformas como Housers, Fundrise y Twino permiten invertir en proyectos inmobiliarios reales con poco dinero.
Cómo funciona:
- Elige un proyecto inmobiliario (nueva construcción, reforma, compra-venta)
- Inviertes tu dinero
- El promotor construye/reforma la propiedad
- Se vende y recuperas tu inversión + ganancias
Ejemplo:
Un proyecto de 50 apartamentos en Madrid necesita financiación. Tú inviertes 500 € con otros 999 inversores más. El proyecto se completa en 3 años, y recuperas 575 € (15% de rentabilidad).
Plataformas recomendadas:
- Housers (española, especializada)
- Fundrise (americana, más segura)
- Reinvest24 (europea, proyectos globales)
3. Inversión Inmobiliaria Fraccionada
Dinero mínimo: Desde 250 €
Rentabilidad: 4-6% anual
Ventajas: Propiedad real, sin gestionar la vivienda
Desventajas: Menos control, comisiones de plataforma
Plataformas como Housers y RealtyMogul permiten comprar partes de inmuebles reales (apartamentos, casas, naves).
Cómo funciona:
Un inmueble vale 200.000 €. La plataforma lo divide en 1.000 partes de 200 € cada una. Tú compras 5 partes por 1.000 €. Recibes renta mensual proporcional a tu participación.
Beneficios:
- Diversificación instantánea (no tienes todo en una propiedad)
- Flujo de efectivo mensual o trimestral
- Sin gestionar inquilinos ni reparaciones
- Menos dinero inicial que comprar una vivienda entera
4. Compra Directa de Inmueble (Traditional Real Estate)
Dinero mínimo: 10.000-30.000 € (entrada del 10-20%)
Rentabilidad: 3-8% anual (renta) + apreciación
Ventajas: Control total, apalancamiento, desgravaciones fiscales
Desventajas: Mucho capital inicial, alto mantenimiento, iliquidez
La forma clásica: comprar una propiedad, alquilarla y obtener renta mensual.
Ejemplo de cálculo de rentabilidad:
Compras un piso por 100.000 €
Entrada: 20.000 €
Hipóteca: 80.000 € a 20 años
Cuota hipotecaria: ~450 €/mes
Alquilas el piso por 600 €/mes
Gastos (comunidad, impuestos, reparaciones): ~100 €/mes
Cashflow mensual: 600 – 450 – 100 = 50 €/mes
Además, el piso se aprecia ~3% anual, lo que suma ~3.000 € de ganancias el primer año.
Estrategias de compra:
- Buscar «oportunidades» (propiedades por debajo del precio de mercado)
- Comprar en zonas en crecimiento (donde la apreciación es mayor)
- Comprar con familiares para reducir riesgo
5. REITs + Fondos Inmobiliarios de Bajo Costo
Dinero mínimo: Desde 50 €
Rentabilidad: 4-6% anual
Ventaja principal: Más fácil y barato que REITs tradicionales
Muchos bancos e intermediarios ofrecen fondos que replican índices inmobiliarios (como el FTSE Nareit Index). Es como los ETFs pero para inmuebles.
Comparativa rápida: Cuál elegir
| Método | Capital Inicial | Renta Anual | Liquidez | Complejidad | Mejor para |
|---|---|---|---|---|---|
| REITs | 50 € | 4-7% | Alta | Baja | Principiantes |
| Crowdfunding | 500 € | 6-9% | Media | Media | Ahorradores activos |
| Fracción Real | 250 € | 4-6% | Media | Baja | Inversores modernos |
| Compra Directa | 20.000 € | 3-8% | Baja | Alta | Inversores experimentados |
| Fondos Inmob. | 50 € | 4-6% | Alta | Baja | Conservadores |
Pasos para empezar a invertir en inmuebles hoy
Paso 1: Elige tu método (15 minutos)
Lee la comparativa anterior y elige el método que más se adapta a tu perfil.
Paso 2: Abre una cuenta (1 hora)
- REITs: Abre cuenta en MyInvestor o Freedom24
- Crowdfunding: Regístrate en Housers o Fundrise
- Fracción: Busca plataforma de tu país
Paso 3: Verifica tu identidad (1-3 días)
La mayoría de plataformas requieren verificación de identidad (video llamada o documento)
Paso 4: Deposita dinero (instantáneo)
Transferencia bancaria desde tu cuenta
Paso 5: Haz tu primera inversión (5 minutos)
Elige un REIT, proyecto o propiedad y compra
Paso 6: Siéntate y espera
La mayoría de inversiones inmobiliarias requieren paciencia. No esperes ganancias en 3 meses. Piensa en años.
Errores comunes en inversión inmobiliaria
- Poner todo en una propiedad: Concentras todo el riesgo. Mejor diversificar.
- No calcular bien la rentabilidad: Olvidas gastos (impuestos, reparaciones, comunidad). Resta 30-40% de lo que creas que ganasás.
- Comprar en zonas malas: Busca crecimiento urbano, no solo precio bajo.
- No revisar el mercado regularmente: Los precios cambian. Ajusta tu estrategia.
- Usar crowdfunding como especulación: Es para renta a largo plazo, no para ganar rápido.
Rentabilidad realista esperada
Mejor caso:
- Renta mensual: 4-6%
- Apreciación del inmueble: 3-5% anual
- Total: 7-11% anual
Caso promedio:
- Renta: 3-4%
- Apreciación: 2-3%
- Total: 5-7% anual
Peor caso:
- Renta: 2%
- Apreciación: 0-1%
- Total: 2-3% anual
La inversión inmobiliaria es más segura que la bolsa a largo plazo, pero más lenta. Espera rentabilidad realista de 5-7% anual, no 20%.
Conclusión: Tu primer paso en inmuebles
No necesitas 100.000 € para empezar a invertir en inmuebles. Con 500 € puedes:
- Invertir en un REIT y ganar dividendos
- Participar en un proyecto de crowdfunding
- Poseer una fracción de una vivienda real
Lo importante es empezar. Cada euro que inviertes hoy en inmuebles trabajará para ti durante los próximos 10, 20, 30 años.
La riqueza en bienes raíces no se construye rápido, pero una vez que empieza a crecer, no para. Empieza hoy con lo que tengas.